É muito comum na prática da advocacia ambiental recebermos demandas de clientes que após a aquisição de um imóvel rural descobrem ônus e limitações na hora de solicitar o licenciamento ambiental. Essas limitações dificultam e em alguns casos chegam a inviabilizar a realização das atividades inicialmente idealizadas.

 

Isso ocorre muito em razão de que alguns ônus não estão expressos na matrícula do imóvel e portanto, de fácil consulta pelos adquirentes ou quaisquer pessoas interessadas. Por esse motivo, é preciso estar atento a outros quesitos que podem mudar toda a perspectiva futura do negócio.

 

Importante destacar que após a realização do contrato de compra e venda, o desfazimento do negócio é medida excepcional, que necessariamente deve estar dentre de uma das hipóteses do artigo 171 do Código Civil, e apresentar claro o vício no consentimento.

 

Dito isso, a importância da análise prévia detalhada sobre os aspectos ambientais deve pautar a ação prudente do promitente comprador do imóvel, buscando resguardar-se de eventuais óbices que a aquisição acarrete futuramente.

 

E quais aspectos ambientais devem ser levados em consideração então antes da aquisição de um imóvel?

 

Primeiramente, a averiguação de ações e procedimentos ambientais em andamento. 

 

Essa fase deve integrar a Due Diligence referente a todas as possíveis ações que possam vir a onerar o imóvel, em face do atual proprietário, dentre elas eventuais ações ambientais.

 

A cautela se justifica tanto pela imprescritibilidade da reparação do dano ambiental, como pela permissão de que as sanções em Direito se estendam aos sucessores, segundo o art 5° da Constituição Federal.

 

Em segundo lugar é necessário observar as Leis Ambientais que disciplinam o uso do imóvel rural e eventuais áreas de preservação, sejam elas federais, estaduais ou municipais. 

 

Partindo da legislação mais abrangente, o Código Florestal, por exemplo estipula pelo menos dois regimes de preservação obrigatórios a todo imóvel rural: as Áreas de Preservação Permanente e a Reserva Legal.

 

A exigência de conservação de Áreas de Preservação Permanente (APP) vai depender da existência das áreas que possuem funções ambientais relevantes, como rios, nascentes, morros, áreas “úmidas” como restinga ou manguezal e outros.

 

Já a Reserva Legal (RL) se aplica a todo imóvel rural e consiste numa porcentagem que deve ser preservada com remanescente florestal. Esse percentual varia de acordo com a região/bioma que o imóvel está inserido. Tanto APP como RL são áreas possuem regimes jurídicos específicos determinando o que pode e o que não pode ser feito, o que vai variar conforme a finalidade de cada uma.

 

Além desses, existem diversos outros regimes de preservação que limitam o uso da propriedade e requerem uma busca mais abrangente. 

 

A título de exemplo, é prudente antes da aquisição de uma propriedade rural, fazer uma busca por eventuais Unidades de Conservação que tenham sido estabelecidas por algum ente federativo ou por particulares, lembrando que em alguns casos, a Unidade deve ter sua zona de amortecimento também protegida contra atividades de impacto.

 

Outras buscas por legislações afetas à matéria ambiental também devem ser cogitadas, como áreas que possivelmente abrigam elementos de valor cultural e histórico, como sítios arqueológicos, Parques Naturais ou áreas especialmente protegidas como áreas de fronteiras.

Essas análises podem resultar em diferentes cenários para quem pretende adquirir uma área. 

 

Provavelmente não haverá inviabilidade total, mas as limitações podem definir os rumos da atividade que o empreendimento irá tomar. 

 

Saber previamente dessas condicionantes RESGUARDA O FUTURO PROPRIETÁRIO contra infrações, multas, processos e também assegura prévia ciência do tipo de atividade poderá ser exercida na área de forma regular e autorizada pelos órgãos competentes.