O reajuste do aluguel, quando expressamente previsto, gera grandes expectativas para as partes integrantes do contrato de locação. Por um lado, o locador que vê a oportunidade de ter sua remuneração corrigida de acordo com os índices do mercado e a previsão contratual equilibrando a relação locatícia, e, de outro, o locatário, que precisará, após um ano, reorganizar suas finanças a fim de adimplir com o reajuste – que nos últimos anos demonstrou-se incoerente quando comparado à valorização dos imóveis, muitas vezes não acompanhando o mesmo parâmetro dos indexadores aplicáveis às locações.

Ainda que tal momento seja esperado e aguardado pelas partes, não são raras as vezes que os locadores deixam de realizar o devido reajuste, seja pela inércia ou por mera liberalidade, e acabam sendo prejudicados após um longo período sem a correção do aluguel.

Neste momento, muitos buscam cobrar retroativamente a diferença entre os aluguéis caso estes tivessem sido reajustados no momento adequado, e acabam surpreendendo os locatários com a imposição de realizar o pagamento retroativo de valores que consideravam quitados.

Acerca desta discussão, o Superior Tribunal de Justiça¹ decidiu que o direito do locador que quedou silente por longo período de tempo acerca do reajuste do aluguel, é suprimido em razão de sua inércia, e consequentemente sua eventual cobrança tardia implicaria em um desequilíbrio contratual.

Nesse sentido, não poderá o locador cobrar os valores retroativos referentes a diferença entre o aluguel cobrado e o valor que alcançaria caso fosse reajustado.

Todavia, como bem pontuado pelo Relator, impedir o locador de reajustar o aluguel também causaria manifesto desiquilíbrio econômico entre as partes, principalmente se considerado aluguéis de longo prazo, o que seria totalmente incoerente, tratando-se de uma relação entre particulares à luz do livre mercado.

Desta feita, com fulcro na boa-fé objetiva que rege os contratos, concluiu-se pela possibilidade de atualização do aluguel, nos exatos termos previstos no contrato, após notificação extrajudicial, sem que seja possível a cobrança dos valores pretéritos, o que de certo modo mostra-se adequada para a resolução dos conflitos que envolvem a discussão.

Um contrato bem redigido assegurará as partes que eventual ausência de reajuste não implica em renúncia a este direito, assim como constará expressamente o índice e demais condições aplicáveis ao reajuste do aluguel, minimizando os riscos de discussão.

Salienta-se que, igualmente, caso o locatário tenha seu aluguel reajustado e não reclame em prazo adequado, também terá seu direito de pleitear o reembolso das diferenças preterido. Em linhas gerais, vê-se a importância de organizar-se quanto aos marcos cruciais do contrato de locação, evitando-se, assim, discussões, principalmente naqueles que não são administrados por empresas especializadas, sendo certo que independentemente do lado preterido, o prejuízo será considerável.

¹ (REsp 1803278/PR,0 Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 22/10/2019, DJe 05/11/2019)