Comumente utilizado no setor do agronegócio, o contrato de arrendamento rural é bastante similar aos contratos de locação de imóveis urbanos, em que há a transferência da posse mediante uma contraprestação, sendo muito empregado por proprietários de imóveis rurais que não desejam se sujeitar aos riscos do setor ou não possuem a disponibilidade de tempo ou financeira, mas buscam viabilizar economicamente a produtividade da terra.

O Estatuto da Terra e seu Decreto regulamentador (Decreto n. 59.566/1966)¹ – legislação vinculada a todos os contratos do âmbito rural – prevê que o Arrendamento será aplicável apenas (i) se houver a realização de atividades agrárias no imóvel rural, e (ii) que tais atividades sejam desenvolvidas exclusivamente pelo arrendatário.

Veja-se que a Lei é clara ao determinar a necessidade de exploração da terra pelas atividades agrícolas, não sendo este o instrumento adequado em casos diversos, como para lazer e turismo.

Quanto ao preço e a forma de pagamento referente à contraprestação pelo uso da terra, a legislação aplicável define que o montante deve ser pré-fixado em dinheiro, sendo que a forma de pagamento poderá ser em moeda ou o equivalente em produtos, conforme preço corrente dos frutos no mercado local.

Importante pontuar que o pagamento não está vinculado ao êxito da produção rural, ou seja, a obrigação do arrendatário de remunerar o proprietário pelo uso da terra persistirá, independentemente do resultado da produção rural, forma esta diversa do contrato de parceria rural.

Tem-se, neste ponto, a principal vantagem do arrendamento para o proprietário de terra rural, já que o contrato trará a previsibilidade de recebimento do valor estipulado entre as partes, independentemente do êxito da atividade desenvolvida pelo arrendatário.

Por fim, outro relevante aspecto dos contratos de arrendamento rural é a existência de prazos mínimos, que variam de três e sete anos, a depender da modalidade de exploração. Ainda que as Partes convencionem de forma diversa, é possível que isso seja afastado judicialmente, considerando entendimento do Superior Tribunal de Justiça² de que se deve seguir a previsão legal trazida pelo Estatuto da Terra.

Deste breve relato, é possível concluir que o contrato de Arrendamento Rural é permeado de particularidades e requisitos legais, que devem ser refletidos no instrumento de forma clara e precisa, considerando que se trata de contrato relativamente longo, em que se deve prezar pela segurança do recebimento do preço sem o esvaziamento do potencial produtivo da terra, e, por outro lado, os arrendatários devem ter a certeza de que a posse será respeitada, além dos demais direitos previstos na legislação aplicável.

¹ Art 1º/Decreto 59.566/66. O arrendamento e a parceria são contratos agrários que a lei reconhece, para o fim de posse ou uso temporário da terra, entre o proprietário, quem detenha a posse ou tenha a livre administração de um imóvel rural, e aquêle que nela exerça qualquer atividade agrícola, pecuária, agro-industrial, extrativa ou mista (art. 92 da Lei nº 4.504 de 30 de novembro de 1964 – Estatuto da Terra – e art. 13 da Lei nº 4.947 de 6 de abril de 1966). Art. 92/Lei 4.504/66. A posse ou uso temporário da terra serão exercidos em virtude de contrato expresso ou tácito, estabelecido entre o proprietário e os que nela exercem atividade agrícola ou pecuária, sob forma de arrendamento rural, de parceria agrícola, pecuária, agro-industrial e extrativa, nos termos desta Lei.

² VIDE: (AgInt no REsp n. 1.568.933/MS, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 28/9/2020, DJe de 1/10/2020.) (REsp n. 1.455.709/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 5/5/2016, DJe de 13/5/2016.) (REsp n. 1.339.432/MS, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 16/4/2013, DJe de 23/4/2013).