Um dos meios mais utilizados para garantir um contrato de locação é por meio da fiança. Mesmo assim, aqueles que figuram como fiadores em contratos de locação muitas vezes não tomam as devidas cautelas, acreditando não estarem mais vinculados ao contrato de locação.

Entretanto, a Lei do Inquilinato n. 8.245/1991 é clara em seu artigo 39 que a garantia locatícia se estende até a entrega definitiva do imóvel, ainda que esteja vigente por prazo indeterminado.

Logo, independentemente do contrato não estar mais dentro do prazo estabelecido, o fiador seguirá sendo responsável perante o proprietário do imóvel se sua fiança também não estiver vinculada a um prazo determinado.

Muitos fiadores ainda alegam que não consentiram com a continuação da locação, ou com novos termos alinhados através de aditivos contratuais, todavia, o Superior Tribunal de Justiça¹ firmou o entendimento no sentido de que os fiadores de contrato de locação devem ser solidariamente responsáveis pelos débitos decorrentes da relação locativa mesmo que não tenham assinado os aditivos contratuais, sendo que apenas no caso de alteração do valor do aluguel é que responderão até o limite do valor do contrato que efetivamente assinaram.

Entretanto, ainda que a lei e a jurisprudência vinculem o fiador solvente ao contrato de locação de uma maneira praticamente infinda, há na Lei do Inquilinato as hipóteses expressas de extinção de fiança, entre elas a possibilidade de exoneração do fiador.

Essa possibilidade está positivada no inciso X do artigo 40 da Lei do Inquilinato:

Art. 40. O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos:

[…]

X – prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.

Desta feita, pode o fiador que não mais possui interesse em manter a fiança e notificar o locador de seu desinteresse, porém, o fiador apenas estará efetivamente desonerado após 120 (cento e vinte) dias do recebimento da notificação pelo proprietário.

Um outro cuidado a ser tomado, é que durante a vigência do contrato o fiador não poderá solicitar a sua exoneração, sendo certo que os efeitos da fiança permanecerão por mais 3 (três) meses após o término do prazo da locação.

Veja-se que a exoneração do fiador não é automática e não se inicia logo após o recebimento da notificação, devendo ser respeitado o prazo

estabelecido em lei.

Nesse sentido, tem-se que a exoneração do fiador apenas será válida com a formalização de notificação ao proprietário, sendo que a alegação de não anuir com as alterações realizadas não se demonstra suficiente para romper com os efeitos da fiança consentida.

¹ (REsp 1607422/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 17/10/2017,DJe 17/11/2017)