Qualquer relação jurídica demanda confiança entre os envolvidos. Nesse aspecto, a vinculação de uma garantia ao pagamento das obrigações locatícias serve de materialização de boa-fé que inspira essa confiança entre as partes.

A garantia é benéfica tanto para o locador quanto para o locatário: ao locador, dá-se maior segurança em formalizar o contrato com o locatário pois terá como buscar outras maneiras de ver eventuais débitos adimplidos; e ao locatário, a depender da forma de garantia contratada, conseguirá manter seu contrato vigente mesmo se houver um inadimplemento pontual, sanado pelo seu garantidor. 

Cumpre pontuar que um contrato com uma garantia apta a realmente trazer segurança à relação locatícia poderá evitar a propositura de ações tanto de despejo como de cobrança, sendo uma peça chave para manutenção do contrato e resolução dos conflitos na esfera extrajudicial. Segundo a Lei de Locações (Lei n. 8245/1991), o locador tem como opção exigir como garantia 1) caução; 2) fiança; 3) seguro de fiança locatícia e; 4) cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento (títulos de capitalização).

A mesma lei proíbe a instituição de mais de uma garantia por contrato, cabendo às partes apenas convencionar eventual substituição de uma garantia por outra por meio de um aditivo ao contrato de locação original.

– Caução

A caução permite a indicação de um bem móvel ou imóvel como garantia, por meio do registro ou averbação da existência do contrato locatício junto à documentação constitutiva do bem. No caso de bens móveis, o registro deve ser promovido junto ao Cartório de Títulos e Documentos, enquanto que para bens imóveis, é exigida a averbação da hipoteca¹, instituída por escritura pública, junto à matrícula perante o Cartório de Registro de imóveis.

Diante da burocracia no registro de tais garantias, muitos optam pela caução em dinheiro ou por meio de um título de crédito, os quais têm como limitação apenas o valor correspondente a três meses de aluguel.

Caso haja inadimplemento por parte do locatário, o débito será descontado da caução até o valor total de avaliação do bem ou dos três meses de aluguel. A quantia que extrapolar a garantia deverá ser buscada por cobrança administrativa e judicial.

– Fiança

A fiança também é muito comum entre os interessados em locação, pois a garantia não incide sobre um bem especificamente, mas sobre toda a capacidade financeira de uma terceira pessoa que se dispõe a garantir o pagamento dos débitos locatícios. Ou seja, no caso de inadimplemento, o locador tem mais uma pessoa de quem cobrar o valor que lhe cabe como crédito.

Apesar de ser uma ótima garantia do ponto de vista do locador, a fiança tradicional não tem sido tão comum, já que a disposição de alguém para correr riscos patrimoniais por terceiros não é facilmente encontrada.

Para preencher essa lacuna no mercado imobiliário, já se observa a aceitação de ferramentas que usam cartão de crédito do locatário como garantia, desde que tenha um limite 4 vezes superior ao valor do aluguel.

Ocorrido o inadimplemento, a cobrança poderá ser direcionada aos bens do locatário e, caso não satisfeita, aos bens do fiador, o qual poderá até mesmo perder a própria residência para pagamento da dívida².

– Seguro de Fiança Locatícia

O seguro fiança ou carta fiança, também serve como alternativa à responsabilização de outra pessoa física pela dívida locatícia. Com ele, a garantia é prestada por uma seguradora, que calcula o total do seguro a partir do valor dos alugueres, e cobra o montante do inquilino contratante de forma parcelada, facilitando o acesso à locação.

Essa modalidade se mostra eficiente ao locador também, que terá como garantidor uma seguradora ou instituição financeira estável e com capital para acionar no caso de inadimplência e de custos decorrentes do uso do imóvel.

– Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento

Não é a modalidade mais comum no mercado, por conta da burocracia do procedimento, mas garante boa segurança às partes envolvidas no negócio. Nesse caso, cabe ao locatário providenciar um investimento, cujas cotas serão cedidas ao locador no caso de inadimplemento.

Instituições autorizadas pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) constituem fundos de investimento específicos, cujas cotas servem de garantia de locação imobiliária e são transmissíveis por cessão no caso de inadimplemento ou mora pelo locatário (artigo 88 da Lei n. 11.196/2005). Para que a relação de garantia exista, o contrato de locação deverá ser registrado e acompanhando de um termo de cessão das cotas à instituição administradora do fundo.

O locatário terá a propriedade resolúvel das cotas e, observada inadimplência, o locador notificará o devedor para pagamento em dez dias sob pena de transferência irrevogável das costas, sem prejuízo de despejo e de cobrança do que extrapolar o valor das cotas pelas vias judiciais.

Apresentadas as opções, vale afirmar: ainda que a escolha da melhor forma de garantia esteja no campo de decisão dos contratantes, a exposição dos prós e contras de cada uma ainda depende de uma consultoria legal prévia para evitar frustrações financeiras.

¹ Garantia real extrajudicial que incide sobre bens imóveis.

² Tema 1127 do STF julgado em março de 2022: é constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, seja residencial, seja comercial.