IMÓVEL INTEGRALIZADO AO CAPITAL SOCIAL DE SOCIEDADE EMPRESÁRIA ESTÁ IMUNE DE ITBI?

Por Aline Siqueira Bombonato e Nátali Santos Borchardt

Operação bastante comum no contexto de planejamentos sucessórios, reestruturações patrimoniais e fases iniciais de empreendimentos imobiliários, a transferência de imóvel para uma pessoa jurídica pode (ou não) estar sujeita ao ITBI.

O ITBI é um imposto de competência municipal cobrado, dentre outras situações, na transmissão onerosa de imóveis, como no caso da compra e venda ou permuta.

Contudo, a Constituição Federal prevê que a transmissão de imóveis incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital não está sujeita ao ITBI, salvo se a pessoa jurídica que recebeu o imóvel tenha como atividade preponderante a venda ou locação de propriedade imobiliária.

Isto significa dizer que se um imóvel for transferido para uma pessoa jurídica, para aumento do capital social, essa operação de integralização não estará sujeita ao ITBI. Da mesma forma ocorre se o imóvel for integralizado em uma pessoa jurídica cuja atividade preponderante seja de agroindústria, por exemplo, não existindo custo tributário na transferência da propriedade. Porém, se essa pessoa jurídica for uma holding imobiliária ou uma SPE imobiliária, por exemplo, a transmissão do imóvel para o seu patrimônio estará sujeita ao imposto.

Dessa forma, até recentemente, as pessoas jurídicas com atuação voltada para o ramo imobiliário não poderiam se valer da imunidade do ITBI prevista na Constituição Federal ao integralizar o capital social com bem imóvel.

Todavia, este cenário começou a apresentar mudanças desde o julgamento do RE nº 796.376/SC pelo STF em agosto de 2020. Além de fixar a tese segundo a qual “a imunidade em relação ITBI, prevista no inciso I do § 2º do art. 156 da Constituição Federal não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado”, a Suprema Corte também trouxe um novo raciocínio jurídico igualmente importante.

Por maioria dos votos, a tese vencedora concluiu que a imunidade de ITBI sobre a transmissão de bens imóveis incorporados ao capital social é incondicionada, “(…) desde que, por óbvio, refira-se à conferência de bens para integralizar capital subscrito”.

Em outras palavras, a Corte Suprema entendeu que pessoas jurídicas cuja atividade predominante se destine à venda ou locação de propriedade imobiliária, também podem se beneficiar da imunidade de ITBI sobre a transmissão do bem imóvel integralizado, independente do objeto social da sociedade empresária adquirente.

Com base neste posicionamento da Corte Suprema, alguns tribunais vêm inovando e proferindo decisões judiciais nesse sentido. O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, por exemplo, reconheceu que a imunidade de ITBI sobre a transmissão de bens para fins de integralização de capital social de sociedade é incondicionada, nos termos do decidido no RE n.º 796.376/SC pelo STF¹.

Além disso, no Ceará, o Tribunal de Justiça ressalvou que a exceção prevista no final do inciso I, do § 2º, do art. 156 da CF (“salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil”) não se aplica à hipótese de imunidade prevista na primeira parte do dispositivo (“não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital”), que é incondicionada, desde que esteja limitada ao valor do capital integralizado². 

Portanto, podemos observar que alguns Tribunais estão alterando o seu entendimento, passando a reconhecer a imunidade tributária de ITBI na transferência de imóveis utilizados para integralizar o capital social, mesmo que a pessoa jurídica adquirente se valha de atividades imobiliárias.

Apesar do precedente ainda estar sujeito a outras interpretações, fato é que vale o contribuinte estar atento para evitar o pagamento desnecessário de ITBI nessas operações e, eventualmente, buscar o ressarcimento dos tributos pagos nos últimos 5 anos.

¹ TJ-SP – 2042850-06.2021.8.26.0000

² TJ-CE – 0011320-46.2019.8.06.0064