Por Roberta Crisóstomo Pasquali e Eduardo Corágem Campos

A due diligence de Imóvel e seus proprietários visa minimizar os riscos inerentes às transações imobiliárias e busca garantir o máximo possível de transparência entre as Partes.

O estudo consiste na arrecadação de informações sobre o Imóvel e das partes envolvidas, através de documentos específicos e vitais que podem, por fim, atestar a existência de riscos para o negócio jurídico.

Ao adotar essa cautela, o Comprador previne-se de adquirir um Imóvel com embaraços ou que possam lhe trazer infortúnios no futuro.

Exemplos de riscos que o Imóvel e o Comprador estão sujeitos são os seguintes: procuração falsa, defeito no negócio jurídico (erro, dolo, coação, estado de perigo, lesão e fraude contra credores), ausência de requisitos de validade (agente incapaz, objeto ilícito, e ausência de forma prescrita em lei), simulação, dentre outros.   

Além disso, existem obrigações que acompanham o Imóvel, as chamadas obrigações proptem rem (“por causa da coisa”), que, independentemente deterem sido contraídas pelo Vendedor, podem acompanhar o Imóvel e onerar o futuro Comprador, que se tornará devedor em virtude de ter se tornado o titular do direito real (propriedade, neste caso). Exemplos dessas obrigações são as de natureza tributária (Exemplo: IPTU), ambiental, e débitos condominiais.

Em razão disso, antes de encetar o negócio, é necessário verificar:

(i) se o Imóvel está com os documentos e registros regulares;

(ii) se o Imóvel pertence a quem se diz proprietário;

(iii) se o proprietário é moral e financeiramente idôneo.

Um dos grandes riscos que podem ser minimizados com a realização da due diligence é a desconstituição do negócio em virtude de fraude contra credores, que é instituto jurídico que visa coibir negócios jurídicos fraudulentos realizados por devedores que objetivam prejudicar seus credores, como alienações de imóveis, renúncias de herança, remissões de dívidas, entre outros negócios jurídicos.

Como consequência, o reconhecimento da fraude em determinado negócio jurídico é a declaração de ineficácia do ato em favor de credor específico.

Isso significa dizer que, em relação ao credor que buscou o reconhecimento da fraude, o negócio jurídico atacado, mesmo tendo ocorrido de fato, e suprindo os requisitos essenciais para validade, não irá produzir seus efeitos, ou seja, o Imóvel alienado à terceiro volta juridicamente ao patrimônio do devedor e responde pela dívida deste.

Assim, na aquisição de imóveis, é necessário que sejam tomadas as cautelas necessárias para garantir que o vendedor do Imóvel não possua dívidas com terceiros, visto que, se à época da transação imobiliária a dívida existia, eventual execução poderá ocasionar no reconhecimento de fraude na venda, sendo o Imóvel utilizado para pagamento da dívida.

Para que possa ser reconhecida a fraude contra credores, é necessário que sejam supridos 4 (quatro) requisitos: estado de insolvência do devedor; anterioridade do crédito; concilium fraudis e eventus damini.

Com relação ao primeiro requisito, o negócio jurídico atacado deve ser realizado por devedor em estado de insolvência ou deve, no próprio ato, reduzi-lo à insolvência.

Isso significa dizer que no momento de alienação do Imóvel o devedor já deve possuir patrimônio inferior ao valor das dívidas que possui e/ou pela alienação em si, vir a ficar com patrimônio inferior ou insuficiente ao adimplemento integral de suas dívidas.

Quanto ao segundo requisito, da anterioridade do crédito, para que seja suprido, basta que o crédito do credor que pleiteia o reconhecimento da fraude seja anterior ao negócio jurídico realizado pelo devedor.

No que diz respeito ao terceiro requisito, denominado concilium fraudis ou intenção de fraudar, é suprido em casos onde o adquirente do Imóvel possui conhecimento ou deveria possuir conhecimento do estado de insolvência do vendedor.

Neste ponto ressalta-se que além do Comprador do Imóvel ter que comprovar sua boa-fé, mesmo que não saiba da dívida, ele poderá sofrer os impactos da fraude, uma vez que sua boa-fé só é configurada quando o comprador não sabia e não tinha como saber que estava prejudicando terceiros, o que muitas vezes pode ser de difícil prova.

Quanto ao último requisito, eventus damini ou evento danoso, é necessário comprovar o dano causado ao credor pelo negócio jurídico atacado. Neste ponto, o ato jurídico de alienação de imóveis que deixa o devedor insolvente, é dano suficiente para justificar a anulação do negócio.

Para que o credor busque a comprovação da fraude e afastamento da eficácia dos negócios jurídicos realizados pelo devedor em relação a si, deverá ajuizara denominada “Ação Pauliana”, onde caberá a ele comprovar todos os requisitos acima descritos, bem como apontar as operações e negócios específicos que pretende ver ineficazes. Caso seja julgada procedente a ação, aquela operação poderá ser declarada ineficaz, podendo o Comprador sofrer danos em virtude disso.

Existe, ainda, outro instituto jurídico que apresenta riscos aos adquirentes de imóveis, a chamada Evicção.

A Evicção consiste na perda total ou parcial da propriedade pelo comprador, em razão de sentença judicial ou ato administrativo, que reconhece um terceiro, alheio ao negócio jurídico, como verdadeiro dono do imóvel.

Para que ocorra tal perda, devem ser observados alguns requisitos, quais sejam: i) anterioridade do direito do terceiro evictor; ii) onerosidade; iii) desconhecimento da litigância sobre o imóvel por parte do comprador; e iv) perda total ou parcial da coisa.

Se a causa do direito do terceiro se formou após a venda do imóvel, não é possível sofrer sanção, uma vez que é fato extintivo de responsabilidade do vendedor.

Via de regra, o vendedor é quem responde pela perda do patrimônio do evicto (quem sofre a evicção/comprador), devendo restituir a esse os valores pagos no negócio, e eventuais danos, despesas contratuais, frutos ou custas judiciais.

Apesar disso, é importante que o adquirente tome as medidas necessárias a prevenir a ocorrência da evicção em virtude dos riscos de não obter o ressarcimento das perdas e danos, e visando evitar os desgastes decorrentes de situações deste gênero.

Em que pese a responsabilidade pela evicção possa ser ajustada entre as partes, diminuída ou até excluída do contrato, é de suma importância a análise da cláusula que verse sobre este tema.

Assim, a aquisição de Imóvel exposto a estas espécies de risco, dentre outros, não é recomendada, motivo pelo qual o adquirente de Imóvel deve munir-se de todos os documentos aptos a comprovar a sua boa-fé na transação.