VENDA DE IMÓVEL LOCADO E A MANUTENÇÃO DA LOCAÇÃO
Por Elisa Nandi Mazzarellla
Uma situação corriqueira que se enfrenta no mundo das locações é a venda do imóvel locado durante o prazo de vigência do contrato, o que pode criar atrito entre as partes, pois em que pese o locatário saiba que o contrato dele possui prazo para mais alguns anos, a locação poderá ser denunciada, e o contrato simplesmente rescindido.
A Lei do Inquilinato dispõe de forma clara no artigo 8º, quando o contrato de locação deverá ser respeitado, ainda que ocorra a alienação do imóvel:
i) Contrato vigente por prazo determinado;
ii) Cláusula de vigência expressa; e
iii) Averbação do contrato na matrícula do imóvel.
Diante disso, cabe ao locatário tomar os cuidados necessários para que o contrato esteja sempre com prazo determinado (seja formalizando os aditivos no momento correto, ou com cláusula expressa de renovação automática, evitando a prorrogação do contrato por prazo indeterminado), além de solicitar que conste expressamente no documento a cláusula de vigência, dispondo que em caso de alienação, a locação será mantida.
Por fim, é dever do locatário averbar o contrato de locação na matrícula do imóvel, perante o Registro de Imóveis competente. Apesar de se tratar de ato oneroso, é de extrema importância para dar garantia ao locatário e ciência a terceiros interessados no imóvel, sobre a locação vigente que deverá ser respeitada.
Inclusive, sobre o requisito da averbação da locação na matrícula do imóvel, há discussões doutrinárias e jurisprudenciais sobre a efetiva necessidade do ato: o Superior Tribunal de Justiça possui entendimento¹ de que havendo ciência inequívoca do adquirente, o contrato não poderá ser denunciado, devendo ser mantida a locação. Já o Tribunal de Justiça do Estado do Paraná² entende pela imprescindibilidade da averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel.
Fato é que a Lei do Inquilinato traz expressamente esta necessidade, cabendo às partes envolvidas o cumprimento dos requisitos normativos, a fim de evitar problemas e discussões no futuro.
Quanto aos locadores, cabe a eles a real compreensão de todas as cláusulas do contrato, e especialmente os efeitos do documento a longo prazo, para que a manutenção da locação não se torne um empecilho em eventual necessidade de alienação do bem.
De todo o modo, a assessoria jurídica durante a formalização do contrato de locação é indispensável para que as partes tenham ciência dos riscos envolvidos, e constem expressamente a vontade ali pactuada.
¹ (AgRg nos EDcl no REsp n. 1.322.238/DF, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 23/6/2015, DJe de 26/6/2015.)
² (TJPR – 18ª Câmara Cível – 0045317-68.2021.8.16.0000 – Pinhais – Rel.: DESEMBARGADOR LUIZ HENRIQUE MIRANDA – J. 05.11.2021)
